재개발·재건축 규제와 정비사업

재개발·재건축 규제와 정비사업

개요

재개발과 재건축은 노후 주거지를 새롭게 정비하는 대표적인 도시 정비사업이다. 재개발은 기반시설이 열악하고 주거 환경이 나쁜 지역의 토지·건물을 전면 철거 후 새로 개발하는 것이고, 재건축은 노후화된 공동주택(아파트 등)을 허물고 새로 짓는 것을 말한다. 두 방식 모두 주택 공급 확대와 주거 환경 개선이라는 명분을 갖고 있지만, 투기 수단으로 변질되는 부작용 때문에 규제와 규제 완화 사이에서 오랜 논쟁이 이어지고 있다.

역사

한국의 재개발·재건축 역사는 1970년대 서울의 급격한 도시화로 거슬러 올라간다. 판자촌과 달동네가 급속도로 형성되자 정부는 강제 철거와 재개발을 통해 도시 미관을 개선하고 주택을 공급하려 했다. 1980년대 강남 개발과 함께 재건축 사업이 본격화됐고, 1990년대에는 재건축 조합이 우후죽순 설립되며 과도한 용적률 상향을 둘러싼 갈등이 불거졌다.

2000년대 이후 재건축 아파트가 투기의 온상이 되자 정부는 각종 규제를 강화했다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 기준 강화, 조합원 지위 양도 제한 등이 도입됐다. 반대로 집값 안정이나 주택 공급 확대가 필요하다고 판단할 때는 규제를 완화하는 패턴이 반복됐다.

재건축 초과이익환수제

재건축 초과이익환수제(재초환)는 재건축으로 발생한 이익 중 일정 비율을 국가가 환수하는 제도다. 2006년 도입됐다가 2012~2017년 유예됐고, 이후 재시행됐다. 재건축 조합원이 3000만 원 이상 이익을 얻을 경우 최대 50%를 납부해야 한다. 조합 측에서는 사업 수익성을 악화시켜 공급을 저해한다고 반발하고, 정부는 투기 이익 환수를 위해 필요하다는 입장이다.

안전진단 논란

재건축을 시작하려면 안전진단을 통과해야 한다. 안전진단 기준은 정권에 따라 계속 바뀌어왔다. 문재인 정부는 투기 억제를 위해 구조 안전성 비중을 높이고 주거 환경 항목 비중을 낮췄고, 윤석열 정부는 이를 뒤집어 주거 환경 비중을 높여 재건축 허용 범위를 넓혔다. 이 기준 변경을 두고 '재건축 허가의 문을 정권이 열고 닫는 것'이라는 비판이 제기된다.

정비사업과 원주민 이주 문제

재개발·재건축의 가장 큰 사회적 문제는 원주민 이주다. 개발 지역 세입자나 낮은 지분의 토지·건물 소유자는 보상금만 받고 떠나야 하는 경우가 많다. 2009년 용산 참사는 재개발 강제 철거에 저항하던 세입자와 경찰이 충돌해 6명이 사망한 사건으로, 재개발 추진 방식에 대한 근본적 성찰을 요구하는 계기가 됐다.

최근 동향

2023~2026년 사이 건설 원자재 가격과 공사비 급등으로 재개발·재건축 사업성이 악화됐다. 분담금이 기존 예상의 2~3배로 뛰어오르면서 조합원들이 탈퇴하거나 사업을 포기하는 사례가 늘었다. 정부는 용적률 상향, 분양가 상한제 완화, 신속통합기획 절차 단순화 등으로 사업을 활성화하려 하고 있으나 공사비 문제는 여전히 최대 장애물이다.

전망

서울 주택의 노후화가 진행되면서 재개발·재건축은 향후 10~20년 도시 정비의 핵심 사업이 될 것이다. 전문가들은 종전과 같은 전면 철거 방식보다 소규모 정비, 도시재생, 리모델링 등 다양한 방식을 병행해야 한다고 조언한다. 특히 2030년 이후 1기 신도시(분당·일산·중동 등) 재건축이 본격화되면 사상 최대 규모의 정비사업이 예고된다.