전세사기 피해 사태

전세사기 피해 사태

개요

전세사기 피해 사태는 2022년부터 2023년에 걸쳐 한국 사회를 뒤흔든 대규모 주거 사기 사건이다. 수만 명의 서민·청년 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못해 삶의 기반을 잃었으며, 다수의 피해자가 극단적 선택을 하는 등 사회적 비극으로 번졌다. 2025년 기준 정부가 공식 인정한 피해자 수는 3만 2,000명을 넘어섰고, 실제 피해자는 이보다 훨씬 많을 것으로 추산된다.

---

전세제도와 그 취약성

전세(傳貰)는 한국 고유의 임대차 방식으로, 세입자가 집값의 50~90%에 달하는 목돈(전세보증금)을 집주인에게 맡기고, 계약 기간(보통 2년) 동안 월세 없이 거주한 뒤 계약 만료 시 보증금을 전액 돌려받는 구조다. 집주인은 이 목돈을 굴려 수익을 내고, 세입자는 월세 부담 없이 거주할 수 있다는 점에서 한때 양측 모두에게 유리한 제도로 여겨졌다.

그러나 이 제도에는 구조적 취약점이 내재되어 있다. 전세보증금은 등기부상 권리보다 후순위에 놓이는 경우가 많아, 집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있다. 2020~2021년 저금리 시대에 집값과 전세가가 동반 급등하면서 이 위험은 더욱 커졌다.

---

주요 사기 수법

1. 깡통전세 집의 시세(매매가)보다 전세보증금이 같거나 높아 사실상 담보 가치가 없는 상태를 말한다. 특히 시세 파악이 어려운 신축 빌라에서 집주인이 감정가를 부풀려 전세보증금을 시세 수준으로 설정한 뒤 보증금 반환 능력 없이 계약을 체결하는 수법이 많았다.

2. 무자본 갭투자 자기 돈 한 푼 없이 세입자의 전세보증금만으로 주택을 연쇄 매입하는 방식이다. 집값이 오를 때는 문제가 없지만, 집값이 하락하면 보증금 반환이 불가능해진다. 피해자의 약 48%가 이 수법에 당한 것으로 분석됐다.

3. 법인·명의 차용 조직 다수의 유령 법인이나 차명을 동원해 수백~수천 채의 주택을 소유하고, 세입자에게 전세 계약을 체결한 뒤 조직적으로 보증금을 편취하는 방식이다. 인천 '빌라왕' 남헌기 사건이 대표적이다. 남헌기는 인천 미추홀구 일대에서 약 2,700채의 빌라를 소유하며 820명에게서 589억 원을 편취한 혐의로 구속됐다.

4. 이중계약·선순위 채권 은폐 이미 은행 담보대출(근저당)이 설정된 주택을 세입자에게 숨기고 전세 계약을 맺거나, 동일 주택에 복수의 세입자와 계약하는 이중계약 수법도 사용됐다.

---

피해 규모와 특성

경찰청 집계에 따르면 2023년 한 해에만 전세사기 사건 4,000건 이상이 적발되었으며, 피해액은 5,105억 원에 달했다. 2025년 기준 정부 공식 피해자 인정 건수는 3만 2,185명이며, 실제 신청자 중 인정률은 2024년 초 82%에서 2025년에는 47%로 낮아져 피해자들의 반발을 샀다.

피해자의 75%가 20~30대 청년층이며, 보증금 규모는 1억~2억 원대가 전체의 42.5%를 차지했다. 지역별로는 수도권에 60% 이상이 집중되었으며, 서울(52.8%), 인천(34.9%), 경기(11.3%) 순이었다. 인천 미추홀구는 가장 대규모 피해 지역으로, 피해자 지원을 위한 별도 상담 창구가 설치됐다.

세입자 8명 이상이 극단적 선택을 했으며, 피해자들의 잇따른 죽음은 사회적 공분을 불러일으키며 특별법 제정을 앞당겼다.

---

주택도시보증공사(HUG)와 전세보증 사태

HUG(주택도시보증공사)는 전세보증금 반환보증보험을 운영하며, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG가 대위 지급하는 구조다. 그러나 2022~2023년 전세 시장 붕괴와 사기 피해가 겹치면서 HUG의 대위 변제 규모가 폭발적으로 늘어 HUG 재정 건전성이 위협받았다. 2023년 9월 기준 역대 최대 보증사고가 발생하자 HUG는 전세보증 요건을 대폭 강화했고, 이로 인해 오히려 보증 이용이 어려워지는 역설적 상황도 초래됐다.

---

전세사기특별법 제정과 정부 대응

2023년 6월, 정부는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'을 제정하여 피해자에게 다음의 지원을 제공했다.

• 우선매수권: 피해 주택이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 우선 매수할 권리
• 장기 저리 대출: 피해 보증금에 해당하는 금액을 최대 10년 무이자 대출
• LH 공공임대: 한국토지주택공사(LH)가 피해 주택을 매입해 피해자에게 공공임대로 제공

2024년 11월 개정안에서는 LH의 매입 범위를 대폭 확대하고 경매차익 지원을 강화했다. 그 결과 인천 미추홀구 피해자 2명이 보증금을 전액 회복하는 전국 최초 사례가 나오기도 했다. 2026년 3월에는 피해 보증금의 50%를 국가가 먼저 지급하는 '최소 보장제' 도입이 논의되고 있다.

그러나 법의 적용 범위와 인정 기준을 둘러싼 논란은 계속되고 있다. 불법 건축물 거주 피해자나 공인중개사가 개입된 사건 등은 인정 범위에서 제외되거나 불이익을 받는다는 지적이 제기되었다.

---

임대차 3법과 시장 붕괴

2020년 시행된 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제)은 초기에는 세입자 보호를 강화하는 듯 보였지만, 의도치 않은 부작용을 낳았다. 집주인들이 갱신권 행사를 피하려 전세를 월세로 전환하거나 일시에 전세금을 크게 올리면서, 2022년 이후 금리 인상과 맞물려 전세 시장이 급격히 불안정해졌다.

이 과정에서 일부 악성 임대인들은 하락한 전세 시세를 이용해 새 세입자를 구하지 못한다는 이유로 보증금 반환을 거부했고, 이것이 전세사기 피해를 더욱 키웠다.

---

악성 임대인 처벌과 제도 개선

법원은 인천 빌라왕 남헌기에게 징역 15년을 선고했으며, 피해자 820명에 대한 손해배상도 인정됐다. 정부는 악성 임대인의 신상 공개 제도를 도입하고, 전세보증금 반환 의무를 강화하는 방향으로 관련 법령을 정비했다.

또한 전세 계약 체결 전 국토교통부 '안심전세 앱'을 통해 해당 주택의 등기부·감정가·전세보증 가능 여부를 조회할 수 있도록 하는 예방 시스템도 구축됐다.

---

전망: 전세에서 월세로의 전환

전세사기 사태 이후 전세 제도에 대한 불신이 높아지면서, 전세 비중은 빠르게 줄고 월세 비중이 늘고 있다. 임대차 시장 전문가들은 한국도 장기적으로 월세 중심의 임대차 구조로 재편될 것으로 전망하고 있다. 정부 역시 전세 제도의 구조적 위험성을 인식하고 월세 지원 정책 강화, 공공임대 확대 등 대안 모색에 나서고 있다.

다만 목돈이 없는 청년·서민층에게 전세가 여전히 유일한 주거 선택지인 경우가 많아, 전세의 완전한 폐지보다는 투명성 강화와 보호 장치 확충이 현실적인 방향으로 논의되고 있다.

---

참고 자료

• 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템 (jeonse.kgeop.go.kr)
• 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터 (khug.or.kr/jeonse)
• 전세피해지원센터 상담: 1533-8119
• The Korea Times: "Risky system, housing scams leave many young tenants financially ruined" (2025)
• Korea Herald: "Providing housing for jeonse fraud victims" (2025)